现在物业返租商铺合法吗？

在商业地产领域，物业返租商铺是一种常见的营销模式，所谓物业返租商铺，通常是指开发商或物业持有者将商铺出售给投资者后，再与投资者签订返租协议，承诺在一定期限内以固定的租金或收益回购商铺经营权，投资者则可以在返租期间获得稳定的现金流，这种模式是否合法，在当下需要从多个方面进行分析。

从法律层面来看，物业返租商铺本身并不必然违法。《中华人民共和国民法典》等相关法律法规保障了合同双方的意思自治原则，只要开发商、物业方与投资者之间签订的返租协议是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体和第三人的合法权益，那么该协议就是合法有效的，双方在协议中明确约定了返租的期限、租金标准、支付方式、违约责任等条款，且这些条款符合公平、自愿的原则，这样的返租协议在法律上是受到保护的。

但在实际操作中，物业返租商铺存在诸多容易引发违法风险的情况，一些不良开发商或物业方利用投资者对高回报的追求心理，在返租宣传中夸大收益、隐瞒风险，比如承诺过高的回报率，而实际根本无法实现，根据《中华人民共和国广告法》，广告内容应当真实、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者，如果开发商在宣传物业返租商铺时存在虚假宣传行为，就违反了广告法的相关规定，投资者有权要求其承担相应的法律责任。

部分物业返租商铺项目可能涉及非法集资，根据《防范和处置非法集资条例》，非法集资是指未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定，以许诺还本付息或者给予其他投资回报等方式，向不特定对象吸收资金的行为，有些开发商以物业返租为幌子，向社会不特定公众大量吸收资金，且资金用途不明确，无法保障投资者的本金和收益安全，这种行为就涉嫌非法集资犯罪。

还有一些情况，开发商在未取得相关销售许可的情况下就开展物业返租商铺的销售活动，这违反了《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，未取得预售许可证就进行销售，不仅可能导致投资者无法顺利办理产权登记，还面临着项目烂尾等风险。

现在物业返租商铺本身不一定违法，但在实际市场中存在较多违法违规现象，投资者在面对物业返租商铺项目时，一定要保持理性和谨慎，仔细审查开发商和物业方的资质、信誉，认真研究返租协议的条款内容，避免陷入违法违规的陷阱，保障自己的合法权益，监管部门也应加强对物业返租商铺市场的监管力度，规范市场秩序，打击违法违规行为，营造一个健康、有序的市场环境。